En junio de 2026, SUNAT actualizó su Catálogo de Esquemas de Alto Riesgo Fiscal, sumando 11 casos nuevos a los 24 que ya venía publicando desde 2020. Uno de ellos aborda un tema que toca a cualquier empresa con inmuebles en su activo fijo: cómo una venta aparentemente ordinaria puede convertirse, en los hechos, en un mecanismo para pagar menos Impuesto a la Renta del que corresponde.
El esquema no involucra estructuras internacionales ni jurisdicciones exóticas. Es doméstico, relativamente simple de entender, y por eso mismo es un buen espejo para revisar operaciones inmobiliarias que muchas empresas peruanas realizan sin mala intención, pero también sin la debida cautela.
El esquema, paso a paso
El punto de partida
Una empresa peruana es dueña de un inmueble. Un tercero —en el caso descrito por SUNAT, un supermercado— muestra interés en adquirirlo. Hasta aquí, nada fuera de lo común.
Dónde SUNAT identifica el riesgo fiscal
En lugar de que la empresa venda directamente el inmueble al comprador interesado, quien firma el contrato preliminar (arras y promesa de compraventa) es un accionista minoritario de la empresa, persona natural. La empresa, por su parte, encarga dos tasaciones del mismo inmueble: la primera, con un valor apenas superior al que tiene registrado en libros; la segunda, con un valor significativamente mayor, más cercano al precio real de mercado.
Cómo se completa el circuito
El comprador entrega al accionista los fondos correspondientes a las arras y un préstamo, cuyo monto sumado equivale exactamente al valor de la segunda tasación —la más alta—. Con parte de ese dinero, el accionista le presta a la empresa un monto equivalente a la primera tasación —la más baja—. La empresa transfiere entonces el inmueble al accionista bajo la modalidad de dación en pago, para cancelar ese préstamo. Finalmente, el accionista vende el inmueble al comprador original, aplicando la segunda tasación y compensando con ella las arras y el préstamo recibidos.
El resultado
La empresa tributa el 29.5% de Impuesto a la Renta, pero solo sobre la diferencia entre el valor en libros y la primera tasación —la más baja—. El accionista, persona natural, tributa apenas el 5% de Impuesto a la Renta por la ganancia de capital de la venta del inmueble, pero calculada sobre la segunda tasación —la más alta—, que es donde en realidad se concentra el mayor valor de la operación.
En términos simples: la parte más grande de la ganancia terminó tributando a la tasa más baja, y la empresa se libró de gran parte de la carga que le hubiese correspondido en una venta directa.
Por qué esto le importa a cualquier empresa con activos inmobiliarios
SUNAT es clara en su análisis: el conjunto de actos —el contrato preliminar firmado por un tercero ajeno a la operación original, las dos tasaciones con valores marcadamente distintos, el préstamo cruzado entre empresa y accionista, y la dación en pago— revela un esquema orientado a fragmentar una única operación de venta, utilizando al accionista como intermediario para trasladar la carga tributaria hacia la tasa aplicable a personas naturales.
Esto no significa que toda venta de inmuebles entre una empresa y su accionista sea sospechosa. Significa que, cuando una operación se estructura en varios pasos que individualmente parecen razonables pero que en conjunto solo tienen sentido para reducir el impuesto a pagar, SUNAT puede evaluar la aplicación de la Norma XVI del Código Tributario y recalificar la operación como lo que económicamente fue: una sola venta.
Preguntas que toda empresa debería hacerse antes de vender un inmueble
- ¿La empresa está vendiendo el inmueble directamente, o interviene un accionista o vinculado en algún punto de la cadena? La intervención de un tercero relacionado en operaciones que la empresa podría realizar directamente es la primera señal de alerta.
- ¿Existen dos tasaciones distintas del mismo bien, usadas en momentos diferentes de la operación? Una diferencia significativa entre tasaciones, aplicadas selectivamente según convenga, no tiene justificación económica por sí sola.
- ¿Hay financiamiento cruzado entre la empresa y el accionista dentro de la misma operación? Los préstamos que aparecen y se cancelan en el mismo circuito de una venta suelen ser una forma de mover valor sin que se refleje como tal.
- ¿El resultado final es equivalente al de una venta directa, salvo por el ahorro tributario obtenido? Esa es, en esencia, la pregunta que SUNAT se hace al evaluar la Norma XVI.
En VAG Global acompañamos a empresas peruanas en la planificación y ejecución de operaciones inmobiliarias, y este esquema confirma algo que insistimos en cada asesoría: la forma en que se estructura una venta puede tener el mismo peso tributario que el precio pactado. Una operación mal diseñada, aunque cada paso individual sea legal, puede terminar generando una contingencia fiscal significativa si SUNAT determina que la sustancia económica no corresponde a la forma elegida.
Fuente: NoDomiciliados